Tasse Immobiliari a Cipro 2026: Comprare, Affittare, Vendere

Comprare casa a Cipro costa molto meno in tasse di quanto pensi — e dal 2026 ancora meno. IVA al 5% sulla prima casa, transfer fees azzerate quando paghi l'IVA, stamp duty completamente abolita, nessuna imposta patrimoniale annuale e zero tassa di successione. Sulla vendita resta solo la Capital Gains Tax al 20%, e chi affitta con lo status Non-Dom non paga la Special Defence Contribution.

Questa guida copre l'intero ciclo di vita di un immobile cipriota dal punto di vista fiscale: cosa paghi quando compri, mentre possiedi, quando affitti e quando vendi — con le aliquote aggiornate al 2026, gli esempi numerici reali e il confronto tra intestazione a privato e a società.

Quanto si paga di tasse comprando casa a Cipro?

La tassazione immobiliare cipriota è organizzata per fase del ciclo di vita dell'immobile: una imposta diversa per l'acquisto, una per il possesso, una per la locazione e una per la vendita. I regimi non si sommano tra loro, e diverse imposte che esistevano fino a pochi anni fa sono state semplicemente eliminate.

Il quadro è netto: comprando un immobile a Cipro affronti una sola imposta significativa all'acquisto (IVA oppure transfer fees, mai entrambe) e una sola alla vendita (CGT). Tutto il resto — patrimoniale, registro, successione — è stato eliminato.

Per inquadrare questo capitolo dentro il sistema fiscale cipriota nel suo complesso, ti consigliamo di partire dalla guida completa alle tasse a Cipro.

IVA immobiliare: 19% standard vs 5% sulla prima casa

L'IVA sugli immobili a Cipro si applica solo alle nuove costruzioni. Sul mercato secondario (resale) l'IVA non esiste.

Le condizioni per l'aliquota ridotta al 5%

L'IVA agevolata al 5% sui primi 130 m² si ottiene solo se sono soddisfatti tutti questi requisiti simultaneamente:

1. L'acquirente è una persona fisica (non una società)
2. Valore dell'immobile ≤ €350.000
3. Transazione totale ≤ €475.000
4. Area coperta costruita ≤ 190 m² (i primi 130 m² al 5%, il resto al 19%)
5. È la prima e unica abitazione principale a Cipro
6. Il beneficio non è già stato usato in precedenza

Per le persone con disabilità il 5% si applica all'intera area fino a 190 m². L'aliquota ridotta al 5% è inoltre estendibile ai lavori di ristrutturazione (idraulici, elettrici, carpenteria) se l'immobile è l'abitazione principale e il richiedente vi abita da almeno 3 anni.

La richiesta va presentata al Tax Department (Ministry of Finance) prima di entrare nell'immobile, o comunque entro 12 mesi dall'ingresso; l'acquirente deve avere più di 18 anni e il permesso edilizio deve essere posteriore al 1° maggio 2004.

Attenzione al clawback: la restituzione dell'IVA

L'agevolazione al 5% non è definitiva. Se vendi l'immobile o smette di essere la tua residenza principale entro 10 anni dall'acquisto, devi restituire la differenza del 14% (cioè 19% − 5%) in proporzione agli anni residui.

Esempio. Compri con IVA al 5% e rivendi dopo 6 anni: devi restituire 14% × (4/10) × valore originale dell'immobile. Su un immobile da €300.000 significa restituire circa €16.800. È un vincolo da pianificare prima di firmare, non dopo.

Transfer fees e stamp duty (abolita dal 2026)

Sul mercato secondario, dove non c'è IVA, si pagano le transfer fees (diritti di trasferimento) al Department of Lands and Surveys nel momento in cui viene trasferito il title deed — un passaggio che può avvenire mesi o anni dopo il contratto preliminare.

Le aliquote sono progressive a scaglioni, esattamente come l'IRPEF. Vediamo un esempio concreto su un immobile da €250.000:

Le riduzioni rendono il carico reale molto più leggero:

• Zero transfer fees se l'acquirente ha pagato l'IVA sull'acquisto (principio di non cumulo: o IVA o transfer fees, mai entrambe)
• Sconto del 50% sulle vendite senza IVA, tipicamente tutto il mercato secondario
• Cointestazione: acquistando in due o più persone, le fee si dividono proporzionalmente, riducendo la base imponibile individuale e quindi l'aliquota marginale

Stamp duty: addio dal 1° gennaio 2026

La stamp duty (imposta di bollo sui contratti immobiliari) è abolita per tutti i contratti firmati dal 1° gennaio 2026. Sopravvive solo per i contratti legacy firmati entro il 31 dicembre 2025, con aliquote dello 0,15% fino a €170.000 e 0,20% oltre, fino a un tetto massimo di €20.000.

Un contratto da €250.000 firmato nel 2025 pagava circa €407,50 di stamp duty. Lo stesso contratto firmato nel 2026: zero.

Tasse sul possesso: l'IPT abolita nel 2017

Qui c'è la notizia che sorprende di più gli italiani abituati all'IMU. Cipro non ha un'imposta patrimoniale annuale sugli immobili. L'Immovable Property Tax (IPT) è stata abolita dal 2017: chi possiede una casa a Cipro non paga alcuna imposta annuale di proprietà allo Stato centrale.

Quello che resta sono le tasse comunali — municipal tax, sewerage fee (fognatura) e garbage collection fee (raccolta rifiuti) — importi locali contenuti che variano per comune e per immobile. Sono comunque deducibili dal reddito da locazione se l'immobile è affittato (vedi sezione successiva).

Il confronto con l'Italia, dove l'IMU su seconde case e immobili locati è strutturale e ricorrente, è uno dei vantaggi meno noti ma più rilevanti per chi detiene patrimonio immobiliare.

Tassare il reddito da locazione (IRPEF + SDC, effetto Non-Dom)

Il reddito da locazione a Cipro è tassato come reddito ordinario e si cumula agli altri redditi della persona fisica nella dichiarazione annuale, secondo gli scaglioni IRPEF 2026:

A questa imposta si aggiunge la Special Defence Contribution (SDC) al 30% sul reddito da locazione netto — ma solo per i residenti con domicilio fiscale a Cipro. Ed è qui che entra in gioco il vantaggio decisivo per gli italiani che si trasferiscono.

Lo status Non-Dom — di cui beneficia quasi automaticamente ogni italiano che trasferisce per la prima volta la residenza fiscale a Cipro — azzera completamente la SDC sui redditi da affitto. Su €30.000 di reddito netto da locazione, il risparmio è di circa €9.000 all'anno rispetto a un residente ordinario.

Spese deducibili dal reddito da locazione

Dal reddito lordo da affitto si deducono:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria
• Commissioni di gestione (property manager)
• Interessi passivi sul mutuo
• Assicurazione dell'immobile
• Tasse locali (municipal tax, sewerage fee, garbage collection fee)

IVA sugli affitti commerciali

Gli affitti residenziali non scontano IVA. L'IVA al 19% si applica agli affitti commerciali solo se ricorrono tutte queste condizioni: reddito da locazione superiore a €15.600/anno, contratto iniziato dopo il 17 novembre 2017 e inquilino che usa l'immobile per attività tassabili.

Vendere casa a Cipro: la CGT al 20% ed esenzioni lifetime

Quando vendi un immobile cipriota con profitto, paghi la Capital Gains Tax al 20% flat — nessuna progressività, stessa aliquota su residenziale e commerciale. Il pagamento è dovuto entro un mese dalla vendita.

La CGT si calcola sul profitto netto, non sul prezzo di vendita:

CGT = 20% × (Prezzo di vendita − Costo storico rivalutato − Spese deducibili − Esenzione lifetime)

• Costo storico: il prezzo pagato in origine (se l'immobile è stato acquisito prima del 1980 si usa il valore al 1° gennaio 1980)
• Rivalutazione: aggiustamento per l'inflazione ufficiale cipriota
• Spese deducibili: ristrutturazioni, transfer fees versate, commissioni dell'agente immobiliare, onorari legali

Le esenzioni lifetime

Cipro concede esenzioni una tantum ("lifetime"), che si consumano in un'unica occasione nella vita del contribuente:

Gli importi sono cumulabili se si applicano più condizioni contemporaneamente. Conservare con cura fatture di ristrutturazione, ricevute delle transfer fees, contratti di agenzia e parcelle legali è essenziale: ogni euro documentato riduce il profitto tassabile.

Un punto cruciale: il Non-Dom NON esonera dalla CGT

Attenzione a un equivoco frequente. Lo status Non-Dom azzera la SDC, ma non esonera dalla Capital Gains Tax del 20%: sono due imposte distinte. Chi vende un immobile cipriota in plusvalenza paga comunque la CGT, anche da Non-Dom.

Conviene intestare l'immobile a un privato o a una società cipriota?

È la domanda strategica più importante per chi ha un patrimonio immobiliare di dimensioni rilevanti. Le due strade hanno profili fiscali molto diversi.

Intestazione a privato Non-Dom:

• Affitti: solo IRPEF progressiva, SDC azzerata dal Non-Dom (risparmio 30%)
• Vendita: CGT 20% sul profitto netto, con accesso alle esenzioni lifetime
• Semplicità gestionale e nessun costo societario

Intestazione a Ltd cipriota:

• Affitti e plusvalenze sono utile societario tassato al 15% (vs 20% CGT personale alla vendita)
• Con la Notional Interest Deduction (NID) sul nuovo equity, l'aliquota effettiva può scendere fino a circa il 3–8%
• I dividendi distribuiti al socio Non-Dom: 0% di SDC
• Nota tecnica: le quote di una Ltd che detiene immobili ciprioti restano soggette a CGT se cedute

In sintesi: per patrimoni superiori a €500.000 o redditi da locazione oltre €60.000/anno (dove l'IRPEF personale è già al 35%), la struttura societaria con NID è generalmente più efficiente. Per il singolo immobile o l'abitazione principale, il privato Non-Dom è più semplice e spesso altrettanto conveniente. La struttura Ltd richiede però sostanza economica reale: come funziona la costituzione e la gestione lo spieghiamo nella guida su come aprire una società a Cipro, mentre i rischi di contestazione del fisco italiano e come proteggersi sono trattati nella guida su esterovestizione e CFC.

La scelta privato vs società dipende dal patrimonio totale, dalla durata prevista dell'investimento e dalla strategia di uscita. È una decisione da prendere prima dell'acquisto, perché trasferire un immobile da privato a società dopo genera nuove imposte.

Successione immobiliare: nessuna imposta dal 2000

Ultimo tassello, e tra i più rilevanti per chi pianifica nel lungo periodo: Cipro ha abolito l'imposta di successione (inheritance tax) nel 2000. I trasferimenti immobiliari per successione non sono soggetti a Capital Gains Tax né ad alcuna imposta di successione.

Per un italiano che costruisce un patrimonio immobiliare destinato agli eredi, questo significa azzerare un costo fiscale che in Italia, pur con franchigie, resta strutturale. Va sempre verificato il coordinamento con la normativa italiana sulla base della residenza effettiva del de cuius e degli eredi: anche qui, la pianificazione anticipata fa la differenza.

Domande Frequenti (FAQ)

Checklist: Prima di Comprare un Immobile a Cipro

• ✅ Verifica se l'immobile è nuovo o secondario — determina se paghi IVA o transfer fees
• ✅ Controlla i requisiti del 5% IVA se è la tua prima casa (valore ≤ €350.000, ≤ 130 m² agevolati)
• ✅ Pianifica l'orizzonte temporale — il clawback IVA scatta se rivendi entro 10 anni
• ✅ Valuta la cointestazione per ridurre le transfer fees sul secondario
• ✅ Decidi prima privato vs società — trasferire dopo genera nuove imposte
• ✅ Trasferisci correttamente la residenza fiscale per ottenere il Non-Dom e azzerare la SDC sugli affitti
• ✅ Conserva ogni fattura di ristrutturazione e i documenti di spesa — riducono la CGT alla vendita

Conclusione

La fiscalità immobiliare cipriota è il risultato di una scelta politica precisa: attrarre capitale e residenti eliminando le imposte che gravano sul mattone nel resto d'Europa. Niente patrimoniale annuale, niente imposta di successione, stamp duty azzerata, IVA al 5% sulla prima casa e SDC azzerata sugli affitti per chi ha il Non-Dom. Resta solo la CGT al 20% sulla vendita — con esenzioni che la attenuano sensibilmente.

Il vantaggio è reale e strutturale, ma la convenienza dipende da come strutturi l'operazione: intestazione, tempistiche, residenza fiscale e strategia di uscita vanno decise prima di firmare. Se stai valutando un acquisto immobiliare a Cipro e vuoi capire quale assetto minimizza il carico fiscale nella tua situazione specifica, il primo passo è una consulenza personalizzata con SoluzioneCipro.

E se stai ancora facendo i conti su quanto costa vivere sull'isola, dai un'occhiata alla guida sul costo della vita a Cipro nel 2026.